🏠⚖️ «Квартира продаётся AS IS». А вот и нет!
Нередко, когда я представляю покупателей в сделках купли-продажи квартиры, я вижу в договоре стандартную формулировку:
📜 «Покупатель осмотрел квартиру, проверил её состояние и принимает её AS IS — как есть. Продавец не несёт ответственности за недостатки объекта».
Значительная часть адвокатов по недвижимости воспринимают такую оговорку как нечто само собой разумеющееся. Более того, многие искренне считают, что после её подписания покупатель практически лишается возможности предъявлять претензии.
❌ Но это не так.
И не просто не так — это прямо противоречит израильскому законодательству.
⚖️ БаГаЦ и Верховный суд высказывались на эту тему и раньше, но ключевым стало решение Верховного суда по делу ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס, вынесенное в 2014 году.
👨⚖️ Любопытно, что мнения судей разделились.
Председательствовал судья Эльяким Рубинштейн, чьё выступление мне когда-то довелось переводить в Московской хоральной синагоге. Но именно его позиция осталась в меньшинстве.
📖 Что произошло?
🏡 Супруги Шифрис купили дом в Йехуде примерно за 394 тысячи долларов.
В договоре были все привычные формулировки:
✔️ покупатели проверили объект;
✔️ объект продаётся AS IS;
✔️ покупатели отказались от претензий относительно состояния недвижимости.
⚡️ После получения владения выяснилось, что дом вовсе не такой, каким его представляли продавцы.
Проблема оказалась не косметической.
🏗 В ходе проверки в муниципалитете выяснилось, что значительная часть дома была построена без разрешения на строительство.
Фактически продавцы получили разрешение на небольшой объект, а затем снесли его и построили совершенно другой дом, включая второй этаж и дополнительные помещения — без необходимых разрешений. При этом в договоре они прямо заявили, что нарушений строительства нет (это тоже стандартная формулировка, иначе переход прав не зарегистрируют).
💥 Покупатели отменили сделку и потребовали вернуть деньги.
⚖️ Что сказал судья Рубинштейн?
Рубинштейн согласился, что продавцы повели себя недобросовестно и нарушили договор.
Но при этом отметил:
🔹 покупатели сами подписали заявление о том, что проверили объект;
🔹 проверка строительного дела в муниципалитете заняла бы совсем немного времени (это правда, я не оценщик и не инженер, но первичную проверку для своих клиентов всегда делаю);
🔹 если человек тратит сотни тысяч долларов на покупку дома, разумно ожидать от него минимальной проверки. По-русски это называется "не проявил должной осмотрительности".
Поэтому Рубинштейн предложил доктрину «договорной вины потерпевшего» (אשם תורם חוזי).
То есть признать, что покупатели тоже частично виноваты в своих убытках.
⚖️ Он предлагал уменьшить размер присуждённых компенсаций примерно наполовину.
Хотя двое судей с ним не согласились (алаха не по Рубинштейну), как и в Талмуде, мы изучаем все мнения и аргументы.
⚖️ Что сказал Сольберг? (тот самый, дом которого недавно атаковали харедимные экстремисты)
А вот здесь начинается самое интересное.
👨⚖️ Судья Ноам Сольберг написал основное мнение, которое стало обязательным прецедентом (алахой).
Его позицию можно свести к одной фразе:
👉 «В Израиле действует принцип не "пусть покупатель остерегается", а "пусть остерегается продавец"».
Сольберг подробно разобрал статью 16 Закона о купле-продаже (חוק המכר).
Согласно этой статье, если несоответствие объекта вызвано фактами, которые продавец знал или должен был знать и не раскрыл покупателю, покупатель вправе ссылаться на это несоответствие:
✅ несмотря на любые положения договора;
✅ несмотря на отказ от претензий;
✅ несмотря на оговорку AS IS;
✅ несмотря на то, что покупатель мог обнаружить проблему самостоятельно.
📌 Сольберг прямо написал:
если продавец знал или должен был знать о проблеме и не сообщил о ней, то даже грубая неосторожность покупателя не спасает продавца от ответственности.
⚖️ Судья Мельцер
Судья Ханан Мельцер присоединился к мнению Сольберга.
По его словам, разрешить продавцу ссылаться на небрежность покупателя означало бы фактически уничтожить смысл статьи 16 Закона о купле-продаже.
Кроме того, Мельцер напомнил старый принцип права:
📜 «Грешник не должен извлекать выгоду из собственного нарушения».
На иврите эта идея выражается коротко и красиво:
👉 אין חוטא נשכר .
Если продавец скрыл существенный дефект, он не может потом прикрываться тем, что покупатель недостаточно тщательно его искал.
📌 За что отвечает продавец?
После этого решения можно сформулировать несколько важных правил.
👨⚖️ Продавец отвечает за скрытые несоответствия объекта, если:
▪️ он знал о них;
▪️ либо разумный собственник должен был о них знать;
▪️ и он не сообщил о них покупателю до заключения сделки.
Это относится, в частности, к:
🏗 строительным нарушениям (חריגות בניה);
📄 отсутствию необходимых разрешений;
🏠 незаконным пристройкам;
🔧 существенным скрытым дефектам объекта;
📋 другим фактам, способным повлиять на решение о покупке или цену недвижимости.
❗️ А вот формулировки вроде:
📝 «покупатель всё проверил»,
📝 «отказывается от претензий»,
📝 «принимает объект как есть»,
📝 «AS IS»
не помогут продавцу, если он скрыл информацию, которую обязан был раскрыть.
📌 Практический вывод
Я по-прежнему рекомендую покупателям проводить максимально тщательную проверку объекта:
🔍 заказывать инженерную экспертизу;
🏛 проверять строительное дело в муниципалитете;
📑 изучать разрешения и права на недвижимость.
Но если продавец знал о существенной проблеме и промолчал, ссылка на AS IS не станет для него волшебным щитом.
🧱 Верховный суд сказал это предельно ясно: в израильском праве действует принцип «пусть продавец будет честен».
⚖️ И именно поэтому статья 16 Закона о купле-продаже остаётся одним из самых мощных инструментов защиты покупателя недвижимости в Израиле.